⚠️ Risques majeurs à identifier dans un PV d'AG avant d'acheter

Si la copropriété a des dettes :

• Appels de fonds possibles dans les 6-12 mois (plusieurs milliers d'euros)
• Contentieux possibles avec les copropriétaires défaillants
• Blocage des travaux importants

À chercher dans le PV : Montant des impayés, ancienneté, actions en cours auprès des débiteurs.

Comparez avec l'année précédente :

• Augmentation > 5% par an = Alerte rouge
• Augmentation > 10% = À investiguer immédiatement
• Peut indiquer : mauvaise gestion, sinistres non déclarés, appels de fonds imminents

À chercher dans le PV : Budget détaillé par postes, justifications des augmentations.

La réserve de roulement doit être 15-20% du budget annuel.

• Réserve < 10% = Risque élevé d'appels de fonds urgents
• Réserve néante = Danger immédiat (tout sinistre = appel d'urgence)
• Peut bloquer les travaux d'entretien à long terme

À chercher dans le PV : Bilan de trésorier, compte en banque de la copropriété.

Si l'immeuble a 3+ appels de fonds en 5 ans :

• Signe de mauvaise gestion ou problèmes structurels récurrents
• Immeuble vieillit mal = futurs appels prévisibles
• Budget imprévisible = Acheteurs fuient = Prix de revente baisse

À chercher dans le PV : Historique des appels de fonds des 5 dernières années.

Travaux décidés depuis >2 ans mais pas lancés = Problème :

• Peut indiquer un manque de fonds
• Les coûts vont augmenter (inflation)
• Appel de fonds à venir probablement important

À chercher dans le PV : Travaux de l'article 14-2, dates de vote vs dates de réalisation.

Plus l'immeuble vieillit, plus les travaux sont importants :

• Toiture (10-15 ans) : 50k-200k€
• Façade (20-30 ans) : 30k-150k€
• Électricité (50 ans) : 20k-100k€
• Plomberie (60 ans) : 30k-150k€
• Chaudière (15-20 ans) : 5k-30k€

À chercher dans le PV : Date construction, travaux de ces 10 ans, prévisions pour 5 ans.

Dégâts des eaux, infiltrations, fissures structurelles :

• Coûts de réparation peuvent être énormes (100k€+)
• Responsabilité civile de la copropriété engagée
• Assurance peut refuser de couvrir s'il y a négligence
• Revente difficile (obligation information acquéreur)

À chercher dans le PV : Sinistres déclarés, procédures d'assurance, expertises en cours.

Immeuble mal isolé = Charges de chauffage explosées :

• Travaux d'isolation : 50k-300k€
• Obligation légale : Audit énergétique obligatoire pour D (feu rouge)
• Appel de fonds très probable

À chercher dans le PV : Audit énergétique, mention d'obligations légales, travaux d'isolation prévus.

Mauvais syndic = Immeuble mal géré :

• Changements fréquents de syndic (>1 tous les 3 ans)
• PV mal rédigés (manque d'informations)
• Budget bancal ou inexact
• Problèmes graves non documentés

À chercher dans le PV : Nom et durée du syndic, commentaires sur la gestion.

Si vous envisagez de louer :

• Interdiction de location courte durée (< 90j) : Airbnb bloqué
• Restrictions de durée : Peut réduire valeur du bien
• Restrictions sur la vente : Droits de préemption du syndic

À chercher dans le PV : Modifications du règlement de copropriété concernant les locations.

Signes d'une copropriété en tension :

• Votes divisés ou contestés
• Absences massives aux AG (peu de quorum)
• Accusations publiques ou reproches
• Procédures judiciaires mentionnées

À chercher dans le PV : Ton général, nombre de présents, votes à l'unanimité vs serrés.